不動産投資はもう危ない

不動産投資は家賃収入を物件の返済に充てることや、節税対策、安定した収入や私的年金の形成としてよく利用されています。


しかし昨今では、不動産融資の不正が発覚し投資用不動産に対する融資が冷え込み、世界的な問題による需要低迷で不動産投資自体が危ない状態です。
そこで今回は、資産運用のひとつである不動産投資について、種類やメリットとデメリット、問題点についてご紹介します。


不動産投資の種類

不動産投資の種類は様々ありますが、基本的な投資物件の特徴を確認しましょう。
一棟投資は、入居者やテナントが複数入っている一棟の建物で、マンション、アパート、商業ビル、雑居ビルなどがあります。


建物の空室リスクを抑え収益を安定させることで、大きな資産形成が可能ですが、初期投資費用が大きく、リスクの分散もできないためハイリスクハイリターンの面があるのです。


区分投資は、分譲マンションや区分マンションの一部屋に投資するもので、少額からのスタートや分散投資ができること、流動性があるので売却しやすいメリットがあります。
しかし空室になると無収入になるので、投資利回りが大幅に悪化する側面があるのです。


戸建て投資は一軒家を購入して貸家として貸し出す方法ですが、主に中古物件なのである程度のリフォームが必要になります。


他にも不動産や土地の権利について、少し知識が必要な投資方法をご紹介しましょう。


借地権投資は土地を地主が所有しているので、建物だけを取得する方法で、逆に底地投資は土地の所有権と取得する投資法です。
事業性の高い不動産投資として、サービス付き高齢者住宅、シェアハウス、民泊、コインパーキングやバイク駐輪場、トランクルームなどの投資もあります。


不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資は不動産を購入することで、様々なメリットとデメリットがあります。
初期投資費用が高い不動産の場合、アパートローンを使い家賃収入をローンの支払いに充てることで、返済金の自己負担が軽くなるメリットがあるのです。


ローンを完済後、所有している不動産は長期的に安定した収入源になります。
不動産投資ではローンを利用することが多いのですが、団体信用生命保険の加入により、返済中に死亡、高度障害になったときは支払いが免除されるという特典がつくのです。


手元に残る不動産は売却することも、相続して継続することで家賃収入を得ることも可能となります。
また、不動産は損益通算が適用されることや、減価償却することで結果的に節税効果を得られることがありますがデメリットもあるのです。


不動産投資の自己資金は物件価格の1割が必要な目安ですが、不動産会社の物件手数料や金融機関からの借入金も高額なのでリスクは大きくなります。


さらに、空室になれば収入がなくなりローン返済や管理費、税金などの自己負担額が増加し、物件の売却を決めても買い手がつくまで待たなければなりません。
不動産は購入して入居者が決まっても、修繕積立金や管理会社の費用、税金などの必要経費があるので、ある程度のお金が必要になるのです。


つまり、不動産投資は継続的かつ長期的な投資として、運用できれば安定収入を得られるので、低金利、相続税対策として効果があります。


不正発覚による融資の冷え込み

女性向けシェアハウスを巡る投資用不動産向けの不正融資は、社会的に大きな問題になりました。
上場企業のサラリーマン、医者、仕業などの高所得者に営業し、多くの契約者が契約をしており、一時期は数百棟、1万室を超えていたといわれています。


審査の問題で部屋が借りられず、定職につけない悪循環を抱える女性をターゲットに、入居を斡
旋していましたが実際にはうまくいっていなかったようです。
結局、シェアハウスとして適正な運営ではなかったため、結果的に破綻しましたが問題になったのは、不動産投資に関する銀行と不動産会社の不正融資でした。


不動産の融資審査に使用する書類を、不動産会社と共謀して偽造し、本来なら融資が通らない状況の人に融資をおこなっていたのです。
結果的に、破綻するオーナーが続出し多くの被害者がでることになりました。


これにより、金融庁は他の地銀でも不正を摘発し、一気に投資用不動産に対する融資は冷え込んだのです。
以前はフルローン融資で不動産投資をおこなうことができましたが、現在の状況では到底見込めず、最低でも2~3割の頭金を融資条件として要求されることが多いため現金を用意しておく必要があるでしょう。


不動産会社の不正行為や大手住宅メーカーの詐欺被害事件などが、業界を賑わし不動産売買でも非常に厳しくなるきっかけになりました。


世界的な問題による需要低迷

一時はオリンピック需要に、不動産業界でも市場に大きな期待が高まりました。
しかし、世界的な問題による需要低迷で不動産投資に影を差しています。
世界経済が一気に停滞し、なかでも商業系不動産と民泊系不動産は大きな影響を受けているのです。


商業系不動産では、緊急事態宣言の発令により店舗は休業を余儀なくされ、長期化する事態に休業や廃業、撤退が続出しています。


テレワークが常態化したことで貸しオフィスの退去も増加しており、商業系不動産の家賃収入は落ち込みを止めることができない状況です。
また、外国人観光客の受け皿として民泊に業務変更をした不動産も、観光客は激減し稼働率もゼロになったため撤退が続出し、不動産投資に悪影響を及ぼしています。


現在の状況が落ち着きを見せ始めると、すべての状況が回復し世の中が動き出すと見られていますが、もう少し時間が必要でしょう。
投資家や富裕層は、不動産投資が回復する兆しを見せたときに備え、環境を整えることに注力することが必要です。


まとめ

不動産投資はもう危ないのかも知れないと考える状況ですが、世の中全体が停滞している現在では倒産や破産になる危険と、常に隣り合わせです。


今後の動向が少しずつ見え隠れしていますが、不動産価格の下落が予想されているので、より利回りが良くなる可能性もあります。
しかし、資産形成としての投資はリスクが伴いますので、投資対象について詳しく知り検討を重ね、安定したマンション経営をすることが重要です。

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